Nuda proprietà, una particolare tipologia di proprietà privata che può rappresentare un ottimo investimento a lungo termine e per il futuro. In altre parole, con la decisione di acquistare una nuda proprietà, acquisiamo la proprietà sull’immobile ma non il reale diritto di usufruire dell’immobile stesso. Non possiamo quindi disporre nell’immediato della abitazione, per il diritto di usufrutto sarà necessario rispettare condizioni e tempistiche riportate nel contratto stesso. Nella maggior parte dei casi, l’acquisto di una nuda proprietà riguarda giovani che desiderano garantirsi una casa per il futuro piuttosto che genitori che vogliono avere a disposizione un immobile per i propri figli. I vantaggi sono numerosi sul lungo termine, ma tutto dipende da quelle che sono le nostre esigenze.
La piena proprietà dell’immobile può essere ridotta per motivi differenti. In poche parole, colui che vende la nuda proprietà decide di voler alienare il proprio immobile, per motivazioni diverse. Nonostante questo, si riserva il diritto di viverci anche per il resto della sua vita. D’altra parte, colui che decide di comprare, invece, la nuda proprietà può acquistare la proprietà pur non potendola utilizzare. Il venditore può così ottenere una liquidità immediata, proprio da parte dell’acquirente. Per ciò che riguarda l’acquirente, invece, l’immobile può essere acquistato ad un prezzo di gran lunga inferiore. Con la piena estinzione di quello che è l’usufrutto, differente a seconda della casa, è possibile poi acquisire la piena proprietà della casa. Le due figure principali che ruotano attorno alla nuda proprietà sono quindi il nudo proprietario e l’usufruttuario.
Vediamo ora, più nello specifico, quali sono i dettagli della nuda proprietà, a partire dalla sua definizione fino alle modalità di vendita e al calcolo dell’usufrutto. Come vedremo, le condizioni del contratto devono essere analizzate con attenzione.
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Nuda Proprietà: Che significa?
Nuda proprietà, cosa significa? Stiamo parlando di un fenomeno e di una particolare tipologia di proprietà privata che risulta sempre più presa in considerazione dai venditori e dagli acquirenti, anche a causa dell’incertezza dei mercati finanziari. Chi decide di vendere il proprio immobile con un contratto di una proprietà, vende la propria casa mantenendo però per sé il diritto di viverci per il resto della sua vita. In altre parole, l’usufruttuario non può vivere all’interno della casa venduta come nuda proprietà ma può acquisire un capitale liquido da utilizzare o investire in altro modo.
D’altra parte, il nudo proprietario è colui che acquista questo immobile ad un prezzo agevolato e può trascorrere al suo interno un periodo determinato o indeterminato di tempo, a seconda delle condizioni del contratto in questione. Un vantaggio da prendere in considerazione, trattandosi di un ottimo investimento a lungo termine, riguarda l’aumento del valore dell’immobile stesso. Questo è reso possibile dall’aumento del valore di mercato della casa ma anche dall’aumento dell’età del venditore. Inoltre, il proprietario può anche decidere di affittare l’immobile. In più, può vendere l’usufrutto a terze persone nei limiti dei termini previsti dal contratto della vendita della nuda proprietà.
I vantaggi sono quindi numerosi sia per chi dice di vendere la nuda proprietà che per chi decide di acquistarla. Infatti, anche per l’acquirente, il prezzo subisce delle modifiche anche a seconda della sua età: un nudo proprietario giovane pagherà meno di un altro con 10 anni in più, per esempio. Quindi questo permette al venditore di ottenere del denaro da utilizzare nell’immediato oppure investire sul lungo termine. Nel caso invece dell’acquirente, dati anche i prezzi esorbitanti del mercato immobiliare, nasce la possibilità di acquistare un immobile ad un prezzo agevolato. Inoltre, il nudo proprietario deve pagare soltanto le spese extra mentre tutto il resto rimane a carico dell’usufruttuario, cioè il venditore.
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Nuda proprietà: calcolo
Calcolo nuda proprietà, che cosa significa? Il Diritto Civile si occupa di definire quali sono le condizioni e le caratteristiche della nuda proprietà. Come abbiamo già detto, le figure che ruotano attorno a questo tipo di proprietà privata sono l’usufruttuario e il nudo proprietario. Il calcolo deve essere effettuato da una perizia professionale, proprio perché le variabili da prendere in considerazione sono numerose. Scegliamo con attenzione anche la persona a cui affidarci nella fase di calcolo e di stipulazione del contratto. Nel caso della nuda proprietà, i fattori da prendere in considerazione sono numero così in merito al calcolo del valore.
- Come prima cosa, viene infatti stabilito il valore del mercato dell’immobile a cui poi si applica un coefficiente differente in base all’età del nudo proprietario e dell’usufruttuario. Lo abbiamo già accennato nel paragrafo precedente, l’età del nudo proprietario modifica anche il costo di acquisto. I valori di questo coefficiente possono cambiare e sono redatti periodicamente dal Ministero delle Finanze. In generale, si basano sulle statistiche legate alle aspettative di vita in Italia e sul tasso di interesse in vigore in quel momento storico. Di base, più è anziano il venditore, più alto sarà il valore della nuda proprietà e maggiore sarà la tassazione prevista dall’atto di compravendita.
In altre parole, nella fase di calcolo del valore della nuda proprietà, i fattori più importanti da prendere in considerazione sono due.
- Prima di tutto, dobbiamo considerare il valore del mercato della piena proprietà dell’immobile, a seconda del periodo storico e del mercato immobiliare.
- Inoltre, molto dipende anche dalla durata stimata dell’usufrutto. Questo punto a sua volta cambia a seconda dall’età dell’usufruttuario o quanto stabilito dal contratto. Esistono infatti anche usufrutti a termine, in cui il nudo proprietario può abitare nell’immobile per un determinato periodo di tempo. Se l’usufruttuario muore durante l’usufrutto a tempo, la nuda proprietà diventa piena proprietà con immobile a piena disponibilità del nudo proprietario.
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Nuda proprietà: come funziona la vendita
Quali sono le condizioni di vendita della nuda proprietà e come funziona? La definizione più precisa e specifica di questa particolare tipologia di proprietà privata è il valore di un immobile decurtato dell’usufrutto. Quest’ultimo rappresenta il diritto di cui gode un altro soggetto che può usufruire del bene.
I vantaggi in questo caso riguardano sia chi vende che chi acquista, con modalità differenti. Infatti, chi decide di vendere la nuda proprietà si riserva in ogni caso il diritto di abitare e godere l’immobile per tutta la vita. D’altra parte, chi decide di acquistare l’immobile può farlo ad un prezzo agevolato a seconda dell’età del venditore o usufruttuario. Inoltre, evita in questo modo di pagare una serie di spese che rimangono a carico del venditore.
Per chi decide di vendere un immobile a queste condizioni, è necessario rivolgersi ad una agenzia immobiliare che si occupa anche di questo tipo di proprietà privata. Le tipologie di venditore sono molto diverse. Questo perché per l’usufruttuario, cioè per chi vende l’immobile, il beneficio principale è quello di ottenere il compenso per la vendita della casa nell’immediato. Inoltre, continua a conservare il diritto a utilizzarla, alla fine dell’usufrutto. Si tratta quindi di una soluzione efficace per venditori anziane che hanno bisogno di liquidità, ma anche per chi, avendo più case a disposizione, vuole liberare parte del patrimonio. In più, sempre in merito ai diritti del venditore, può decidere se affittare l’immobile a terzi oppure se vendere il diritto all’usufrutto, nei limiti stabiliti nel contratto.
Presa questa decisione, il consiglio è quello di affidarsi ad una perizia professionale per stabilire il valore di vendita dell’immobile. Fatto tutto questo, rimane soltanto da aspettare le prime proposte degli acquirenti.
Nuda proprietà e Usufrutto
In che cosa consiste l‘usufrutto? Stiamo parlando di un diritto a tutti gli effetti, che consiste nel diritto di un soggetto (usufruttuario) di godere di un bene di proprietà di un altro soggetto (nudo proprietario). In questo modo, può accumulare i “frutti” derivati, sempre con l’obbligo di rispettarne la destinazione economica. Come abbiamo già detto, il venditore può, a seconda di quelle che sono le condizioni del contratto, decidere di vendere l’immobile per un periodo di tempo determinato oppure no, a seconda di quelle che sono le sue esigenze.
Il calcolo specifico dell’usufrutto è estremamente importante anche in fase di vendita dell’immobile. Una volta terminato il valore dell’usufrutto, a seconda di quelle che sono le condizioni contrattuali, l’usufruttuario può decidere di riacquisire l’immobile. L’uso dell’immobile, in precedenza, è in mano al nudo proprietario. Il calcolo dell’usufrutto riguarda sia quello vitalizio che quello a termine.
Nel caso dell’usufrutto vitalizio, stiamo parlando di quello costituito per l’intera durata della vita di una persona. Di conseguenza, questo si estingue in automatico alla morte dell’usufruttuario. A quel punto, il nudo proprietario acquisisce la piena proprietà e la disponibilità del bene. I valori dell’usufrutto vitalizio e della nuda proprietà possono essere calcolati con diverse modalità. Nella maggior parte dei casi, si calcola il valore dell’usufrutto moltiplicando il valore della piena proprietà per il tasso di interesse legale (0,05%) e per il coefficiente stabilito in base all’età del beneficiario.
Perciò che riguarda invece l’usufrutto a termine, stiamo parlando del suo valore per un determinato periodo di tempo, nello specifico per un massimo di 30 anni per le persone giuridiche. Per il calcolo dell’usufrutto a termine non vengono considerati i coefficienti moltiplicatori. Il calcolo si basa sulla regola secondo cui il valore della nuda proprietà è tanto più elevato quanto più breve è il periodo di durata dell’usufrutto.
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