Agibilità, requisito giuridico essenziale

L’Agibilità: requisito giuridico essenziale.

L’obbligatorietà di tale atto (abitabilità/agibilità) trae origine dal testo unico delle leggi sanitarie del 1932, il quale, agli articoli 220-221 recita:

“I progetti per le costruzioni di nuove case urbane o rurali, quelli per la ricostruzione o la sopraelevazione o per modificazioni che comunque possano influire sulle condizioni di salubrità delle case esistenti, debbono essere sottoposti al visto del podestà, che provvede, previo parere dell’Ufficiale sanitario e sentita la Commissione edilizia.

Gli edifici o parte di essi indicati nell’articolo precedente non possono essere abitati senza autorizzazione del podestà, il quale la concede quando, previa ispezione dell’ufficiale sanitario o di un ingegnere a ciò delegato, risulti che la costruzione sia stata eseguita in conformità del progetto approvato, che i muri siano convenientemente prosciugati e che non sussistano altre cause di insalubrità.”

Pertanto, ad opera ultimata, il titolare della concessione edilizia deve chiedere il rilascio di tale atto per poter poi utilizzare l’immobile. In materia di certificazioni (autorizzazioni) di abitabilità/agibilità l’originaria normativa è stata modificata a seguito dell’entrata in vigore del D.P.R. n. 425/94 oggi trasposto negli articoli 24 e 25 del testo unico.

Il Certificato di Agibilità, per il D.P.R. 380/2001 è il documento che attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti in esso installati. Il Testo Unico dell’Edilizia ha voluto ridurre a unità i termini di “agibilità” e “abitabilità”. Inizialmente, il termine licenza di “abitabilità” veniva utilizzato in relazione ad immobili ad uso abitativo, mentre il termine licenza di “agibilità” veniva riferito ad immobili non residenziali. In seguito, il legislatore ha optato per una diversa distinzione, ritenendo riconducibile all’agibilità la disciplina generale riguardante la stabilità e la sicurezza dell’immobile, e all’abitabilità la disciplina speciale sui requisiti dell’immobile rispetto a destinazioni d’uso specifiche.

Il concetto di agibilità è stato in tal modo aggiornato per ricomprendervi tutti i controlli e le verifiche relative alla sicurezza dell’immobile. Oltre agli adempimenti e alle verifiche di ordine sanitario, urbanistico-edilizio, statico e catastale (ricompresi in un unico procedimento sin dal D.P.R. 425/1994), nel procedimento per il rilascio del certificato di agibilità si rivengono anche gli adempimenti e le verifiche relative alla sicurezza degli impianti, nonché quelli relativi all’isolamento termico.

Come nel procedimento per il rilascio del Permesso di Costruire, lo Sportello Unico era il punto di raccordo tra l’Amministrazione comunale e il soggetto che richiede l’agibilità. Lo Sportello provvedeva, infatti, a curare i rapporti con l’interessato, le relazioni con i cittadini, con gli altri uffici comunali competenti e con le diverse Amministrazioni deputate a interloquire con il Comune con il riguardo a procedimenti connessi o presupposti. L’istanza doveva essere presentata direttamente allo Sportello Unico dal soggetto titolare del Permesso di Costruire e dal soggetto che ha presentato la denuncia di inizio attività, o i loro successori o aventi causa, in occasione di: (art. 24 T.U.E.)

• Nuove costruzioni;
• Ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;
• Interventi sugli edifici esistenti che possono influire sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti installati.

La domanda doveva essere presentata entro quindici giorni dall’ultimazione dei lavori di finitura dell’immobile, insieme alla documentazione necessaria, costituita da:

• Richiesta di iscrizione dell’immobile al catasto, sottoscritta dallo stesso richiedente, che lo Sportello unico provvede a trasmettere al Catasto stesso (vedi anche: Visura catastale)
• Dichiarazione sottoscritta dello stesso richiedente di conformità dell’opera alle prescrizioni urbanistico-edilizie e igienico-sanitarie, nonché di avvenuta prosciugatura dei muri e di salubrità degli ambienti;
• Dichiarazione dell’impresa installatrice di conformità degli impianti installati o il certificato di collaudo degli stessi.

La mancata presentazione della domanda comportava l’applicazione di una sanzione amministrativa pecuniaria da euro 77,00 a euro 464,00. In seguito, entro dieci giorni dalla presentazione della domanda, lo Sportello unico comunicava al richiedente il nominativo del Responsabile di procedimento, ai sensi della L.241/1990. L’istruttoria consisteva nell’eventuale previa ispezione dell’edificio e nella verifica della seguente documentazione:

• Certificato di collaudo di cui all’art.67, D.P.R. 380/2001;
• Certificato del competente ufficio tecnico della Regione, di cui all’art.62, D.P.R.380/2001, attestante la conformità delle opere eseguite nelle zone sismiche alle normative tecniche del Testo Unico sull’edilizia;
• Documentazione presentata con la domanda;
• Dichiarazione di conformità delle opere realizzate alla normativa vigente in materia di accessibilità e superamento delle barriere architettoniche.

Entro 30 giorni dalla ricezione della domanda, il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale (non più il Sindaco in conformità a quanto stabilito dagli artt.107 e 109 del D. Lgs. 267/2000 “Testo Unico sugli Enti Locali”) previa eventuale ispezione dell’edificio, rilasciava il Certificato di Agibilità. Era prevista la formazione del silenzio-assenso, nel caso in cui l’Amministrazione non rispondesse nei termini previsti. Segnatamente, qualora fosse stato rilasciato espresso parere da parte dell’Azienda Sanitaria Locale competente, trascorso inutilmente il termine di trenta giorni, l’agibilità si intendeva attestata (art.25, comma 4). Quando, al posto del parere, fosse stata presentata un’autocertificazione, il termine per la formazione del titolo tacito era di sessanta giorni.

In punto di certificato di agibilità di immobile oggetto di compravendita, si è pronunciata la Suprema Corte (Cass. Civ., 28 maggio – 7 ottobre 2008 n.24729), seppure con riferimento alla “vecchia” licenza di abitabilità prevista dal D.P.R. 22 aprile 1994, n.425.

Ebbene, ove, in esito all’istanza presentata dall’interessato, si sia formato il silenzio-assenso, il costruttore o il venditore che, al momento del rogito, oppure nel corso del giudizio, offra la documenta attestante la presentazione dell’istanza e il relativo decorso nel tempo, assolve i propri obblighi in tema di agibilità dell’immobile promesso in vendita.

In caso di contestazione in sede giurisdizionale sulla sussistenza nel merito dei requisiti urbanistici e igienico-sanitari, il giudice può rivolgersi alla competente amministrazione comunale affinché si pronunci espressamente. Qualora il Comune persista nel silenzio, il giudice potrà disporre ulteriori accertamenti nel corso dell’istruttoria (eventualmente con una consulenza tecnica). Naturalmente, in tale ipotesi, la pronuncia sul punto controverso avrà effetto solo tra le parti del giudizio.

Il termine di trenta giorni poteva essere interrotto una sola volta dal responsabile di procedimento, ed entro quindici giorni dalla domanda, esclusivamente per la richiesta di documentazione integrativa, che non fosse già nella disponibilità dell’amministrazione o che non potesse essere autonomamente acquisita.

Con tale interruzione, il termine di trenta giorni ricominciava a decorrere dalla data di ricezione della documentazione integrativa. Ai sensi dell’art. 26, D.P.R. 380/2001, il rilascio del certificato di agibilità non impedisce l’esercizio del potere di dichiarazione di inagibilità di un edificio o di parte di esso (come previsto dall’art.222, R.D. 27 luglio 1934, n. 1265).

Dal 30 giugno 2017, con l’adeguamento delle Regioni e degli enti locali alle disposizioni del D. Lgs. 222/2016, definito “S.C.I.A. 2”, il certificato di agibilità è divenuto “Segnalazione Certificata di Agibilità”: il direttore dei lavori (o il professionista abilitato nel caso in cui il direttore dei lavori non sia stato nominato) assevera l’agibilità (anche parziale) dell’immobile ed anche la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti, nonché la conformità dell’opera al progetto presentato. Attestata la conformità dell’intervento alla legge, gli edifici – o loro porzioni – possono essere utilizzati sin dalla data di presentazione della Segnalazione certificata.

Sostanzialmente, è sempre il professionista ad asseverare le condizioni di agibilità, e viene meno l’iter secondo il quale il titolare del permesso di costruire, o chi aveva presentato la SCIA, poteva far richiesta di certificato di agibilità, rilasciato, poi, dal Comune (dal dirigente o dal responsabile del competente ufficio).

Restano invariate le tipologie di intervento che richiedono l’attivazione dell’iter (nuove costruzioni; ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali; interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di sicurezza, salubrità e sui consumi energetici legati all’edificio o agli impianti presenti). Niente cambiamenti anche per la tempistica: la segnalazione certificata di agibilità va presentata entro quindici giorni dall’ultimazione dei lavori di finitura dell’intervento. Intatte anche le sanzioni amministrative previste, che oscillano tra i 77 a 464 euro per chi, pur obbligato, non presenta la segnalazione.

La segnalazione certificata di agibilità deve essere accompagnata dal certificato di collaudo statico, che, però, per interventi minori, quali riparazioni e interventi locali sulle costruzioni esistenti, è sostituito dalla dichiarazione di regolare esecuzione firmata dal direttore dei lavori. Ricordiamo che – per effetto del D. Lgs. Scia 2 – il deposito del certificato di collaudo statico equivale al certificato di rispondenza dell’opera alle norme tecniche per le costruzioni (art. 62 del DPR 380/2001).

Quanto alla documentazione da allegare alla Segnalazione certificata di agibilità, oltre alla possibilità di sostituire in alcuni casi il certificato di collaudo statico con la dichiarazione di regolare esecuzione, c’è una seconda novità che riguarda l’accatastamento. Non bisogna più allegare la richiesta di accatastamento dell’edificio ma servono gli estremi dell’avvenuta dichiarazione di aggiornamento catastale.

La Segnalazione certificata di agibilità deve essere corredata, tra l’altro, dalla dichiarazione di conformità delle opere realizzate alla normativa sull’accessibilità e superamento delle barriere architettoniche. Su tale tema, con il D.lgs. SCIA 2 viene eliminata la possibilità da parte del Comune di richiedere una dichiarazione, resa sotto forma di perizia giurata e firmata da un tecnico abilitato, che attesti la conformità dell’opera alle disposizioni sul superamento delle barriere architettoniche.

Resta salva l’agibilità parziale introdotta dal decreto del “fare” del 2013 (Dl 69 del 2013).

La segnalazione certificata di agibilità può riguardare, dunque:

• singoli edifici o singole porzioni della costruzione, purché funzionalmente autonomi, qualora siano state realizzate e collaudate le opere di urbanizzazione primaria relative all’intero intervento edilizio e siano state completate e collaudate le parti strutturali connesse, nonché collaudati e certificati gli impianti relativi alle parti comuni;
• singole unità immobiliari, purché siano completate e collaudate le opere strutturali connesse, siano certificati gli impianti e siano completate le parti comuni e le opere di urbanizzazione primaria dichiarate funzionali rispetto all’edificio oggetto di agibilità parziale.