Nuova costruzione: Definizione, Vantaggi, Costi, Imposte e IVA

Nuova costruzione immobiliare: perché scegliere una casa nuova? Chi è in procinto di acquistare casa, certamente si sarà posto la domanda: casa usata o nuova costruzione? Si tratta di una domanda legittima visto che acquistare casa comporta un importante investimento economico ed emotivo. Quando il desiderio di acquistare casa è alle porte, sono molti i fattori da valutare e spesso la fretta potrebbe trascinarci in vicoli bui dai quali non riusciamo più ad uscirne. Porsi delle domande è necessario, perché acquistare una casa è un investimento a lungo termine e una spesa importante da non sottovalutare.

Vediamo allora quali sono i vantaggi della nuova costruzione rispetto all’immobile usato e, magari, da ristrutturare. Una casa nuova presenta dei palesi vantaggi riscontrabili nel breve e nel lungo termine e che fanno la differenza tra una casa costruita negli anni passati e una nuova costruzione.

Nuova costruzione: Definizione

Cosa si intende per nuova costruzione? Solitamente con questi termini indichiamo la costruzione ex novo di edifici. Ma con essa si intendono in realtà molte altre tipologie di manufatti. L’articolo 3, comma 1, lettera e, del Testo Unico dell’Edilizia (d.P.R. 380/01) contiene un elenco preciso e dettagliato:

• costruzione di manufatti edilizi fuori terra o interrati, ampliamento di quelli esistenti all’esterno della sagoma esistente
• interventi di urbanizzazione primaria e secondaria realizzati da soggetti diversi dal Comune
• realizzazione di infrastrutture e di impianti, anche per pubblici servizi, che comporti la trasformazione in via permanente di suolo inedificato
• installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di strutture di qualsiasi genere, come roulottes, campers, case mobili, imbarcazioni, che siano utilizzati come abitazioni, ambienti di lavoro, oppure come depositi, magazzini e simili, ad eccezione di quelli che siano diretti a soddisfare esigenze meramente temporanee o siano ricompresi in strutture ricettive all’aperto per la sosta e il soggiorno dei turisti, previamente autorizzate sotto il profilo urbanistico, edilizio e, ove previsto, paesaggistico, in conformità alle normative regionali di settore
• interventi pertinenziali che le norme tecniche degli strumenti urbanistici, in relazione alla zonizzazione e al pregio ambientale e paesaggistico delle aree, qualifichino come interventi di nuova costruzione, ovvero che comportino la realizzazione di un volume superiore al 20% del volume dell’edificio principale
• realizzazione di depositi di merci o di materiali, realizzazione di impianti per attività produttive all’aperto ove comportino l’esecuzione di lavori cui consegua la trasformazione permanente del suolo inedificato.

Nuova costruzione: vantaggi

Le case nuove hanno sicuramente una classe energetica diversa rispetto alle vecchie abitazioni, quindi sono volte al risparmio dei consumi. Nelle nuove costruzioni gli spazi sono ottimizzati. E se è vero che rispetto a case di 30 anni fa le stanze sono più piccole è anche vero che gli spazi superflui sono stati eliminati a favore della funzionalità. Magari, di un ripostiglio in più o di una cabina armadio. La contrazione degli spazi delle nuove costruzioni ottimizza il modo di vivere la casa e favorisce un risparmio energetico che si traduce anche in un risparmio sulle bollette.

Nei nuovi immobili sono impiegati materiali innovativi e impianti intelligenti che consentono alle case di nuova costruzione di surclassare le case costruite nei decenni scorsi. Oggi siamo passati dalla classe A e A+ ad una suddivisione ancor più raffinata che va dalla classe energetica A1 alla A4. La classe A4 è quella che rappresenta la miglior performance energetica al momento. Riguarda gli immobili più evoluti che tengono bene in considerazione certe tematiche come quelle della qualità della vita e del rispetto dell’ambiente.

Nuova costruzione: Costi

Acquistando sulla carta si può creare un progetto personalizzato prima della costruzione della casa così da poter creare gli ambienti come si desiderano. In fase di costruzione si possono decidere le finiture, i pavimenti, i sanitari, gli infissi. Si tratta di personalizzazioni importanti che spesso vanno “fuori capitolato” e quindi possono fare lievitare il prezzo finale ma che certamente rispecchieranno voi stessi. (Vedi anche: Infissi in PVC)

Quale aliquota Iva si applica alle nuove costruzioni?

Nel caso di un di nuova costruzione si possono presentare tre diversi casi:

• Aliquota del 4%, nel caso in cui ci siano i presupposti per poter usufruire delle agevolazioni prima casa.
• 10%: se non ci sono i presupposti per usufruire delle agevolazioni prima casa, ma l’immobile non è considerato di lusso, e quindi non è censito nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9
• 22%, se il fabbricato alla fine dei lavori sarà censito nelle categorie A/1, A/8 e A/9

Nuova costruzione: le imposte

• L’imposta di registro

Se acquisti un immobile da un privato o da un’impresa che vende una casa di nuova costruzione in regime di esenzione d’iva, non dovrai versare l’iva ma l’imposta di registro. Questa imposta corrisponde al 9% del valore catastale dell’immobile che può essere nuovo o usato, con un importo minimo di 1000 euro. Ci sono poi l’imposta catastale e l’imposta ipotecaria da versare che ammontano entrambe a 50 euro. Tutto ovviamente a carico dell’acquirente.

Nuova costruzione: IVA

Se si acquista un’abitazione di nuova costruzione da un’impresa che opera con vendita soggetta a Iva, si deve versare il 10% di Iva sul prezzo della vendita. Oppure il 22% se si tratta di immobili classificati come dimore di lusso. Oltre all’Iva occorre pagare l’imposta di registro, ipotecaria e catastale che equivalgono a 200 euro ciascuna secondo quanto stabilito dalla normativa vigente. Tra tutti i benefici legati alla compravendita di un nuovo immobile, l’acquisto prima casa con Iva e imposta di registro agevolata è uno dei più apprezzati perché consente un buon risparmio per l’acquirente.

Quando diventi proprietario di una nuova abitazione, oltre al prezzo della cessione o della vendita, la legge prevede il versamento di imposte da versare allo Stato. L’ammontare dei tributi da pagare varia in base ai casi in funzione del tipo di immobile e della natura giuridica del venditore. Per la stessa casa quindi il carico fiscale può cambiare a seconda dei casi. Quindi prima di procedere all’acquisto per avere un’idea più chiara del budget è bene informarsi bene sulla parte fiscale relativa alla compravendita.

Nuova costruzione: Bonus 50% sì o no?

Un altro motivo che spesso spinge ad acquistare una casa vecchia, magari da ristrutturare è il bonus fiscali del 50% che generalmente esclude le nuove costruzioni. Lo scopo di queste agevolazioni è infatti quello di riqualificare il patrimonio edilizio esistente e impedire il consumo di suolo con la costruzione di nuovi fabbricati.

Nuove costruzioni che possono usufruire del bonus 50%

Non tutte le nuove costruzioni sono però escluse dal bonus 50%, ci sono infatti  casi in cui si può beneficiare dell’agevolazione: vediamoli insieme. L’Agenzia delle Entrate cita:

• la costruzione interna o esterna di alcuni elementi impiantistici a servizio dell’abitazione, come la canna fumaria e la fognatura.
• la costruzione di volumi tecnici da utilizzare per il contenimento della centrale idrica o della centrale termica.

Tra i lavori esterni, sono agevolati anche quelli necessari per la costruzione di muri di contenimento. Si tratta di opere detraibili solo se correlate a un intervento di ristrutturazione di un immobile preesistente.

È agevolata la nuova costruzione di soppalchi, balconi e verande. Da punto di vista urbanistico sono da considerare come un ampliamento volumetrico ma l’Agenzia le individua tra le opere ammesse al bonus.

Come usufruire della detrazione 50% per nuove costruzioni

Le regole da seguire per usufruire della detrazione 50% per nuove costruzioni sono le stesse previste per gli interventi di ristrutturazione. È fondamentale eseguire tutti i pagamenti con il bonifico parlante, è fondamentale essere in regola con le norme urbanistiche ed edilizie vigenti. Vanno conservati tutti i documenti che potrebbero essere richiesti in caso di eventuali controlli. Oltre ai costi dei lavori sono detraibili tutti quelli sostenuti per le spese di:

• perizie e consulenze
• progettazione
• predisposizione delle pratiche amministrative
• oneri di urbanizzazione e diritti
• costo dei materiali.

Nuove costruzioni che non possono usufruire del bonus 50%

L’Agenzia delle Entrate ha stabilito che gli interventi di demolizione e ricostruzione con ampliamento non possono beneficiare della detrazione 50%. Si tratta infatti  di un intervento che equivale alla costruzione di un nuovo edificio e non può essere considerato nel suo insieme intervento di ristrutturazione. Su un edificio semplicemente ampliato senza demolizione, il bonus spetta solo per i lavori effettuati sulla parte preesistente.

L’ampliamento (ad esempio una sopraelevazione) è considerato nuova costruzione. Pertanto occorre differenziare in maniera corretta la contabilità delle opere, per distinguere quelle agevolabili. Se decidete di acquistare una casa nuova valutate quindi tutti gli aspetti dai tempi di consegna, in caso di immobili ancora in costruzione, al vicinato, dalle finiture alla classificazione energetica. Una casa nuova mai abitata da nessuno prima rappresenta il primo grande passo per una nuova vita.

Differenze tra vecchie e nuove costruzioni

I dubbi che mettono in crisi rispetto all’acquisto di una nuova costruzione riguardano soprattutto gli spazi, che, rispetto alle case del passato, sono inferiori. Le case di oggi, quindi, hanno stanze più piccole rispetto alle case passate. Presentano quasi sempre una zona living composta da soggiorno e angolo cottura e non hanno quasi mai la classica grande cucina separata. Le grandi camere da letto sono sostituite da camere meno spaziose ma comunque progettate per contenere tutto il necessario: in primis il letto matrimoniale.

Il prezzo è un altro parametro da tenere in considerazione: le case nuove costano di più rispetto alle case vecchie e questo rappresenta spesso un fattore di scelta “obbligata”. Occorre però considerare che nelle case nuove non occorre “metterci mano” mentre nelle abitazioni usate, soprattutto se molto datate, si deve quasi sempre intervenire sia per rimodernare che per sostituire (impianti, infissi in alluminio, in PVC etc)

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