Prima di vedere insieme cosa sia la visura catastale e perché essa sia tanto importante, bisogna fare un passo indietro sul piano logico-giuridico per vedere cosa sia il Catasto e a cosa serva nel sistema italiano. Il Catasto è un archivio pensato per la registrazione della proprietà (con riferimento, in particolare, ad ubicazione, dimensioni, destinazione economica e valutazione della stessa) e dei suoi proprietari. Viene utilizzato per determinare l’importo dell’imposta che grava sui beni immobili in virtù di produttività, capacità di produrre reddito, valore e diritti (come agevolazioni e mutui).
Il Catasto ha origini molto risalenti riconducibili addirittura all’antica Grecia. Allorquando già si avvertiva la necessità di una catalogazione degli immobili in base ai criteri di cui sopra, sebbene magari con scopi e modalità diversi da quelli attuali.
Cos’è la visura catastale
La visura catastale è il documento riportante tutti i dati relativi ad un edificio od unità immobiliare. Le funzioni della visura catastale sono le seguenti:
- in linea generale, la verifica e l’indagine circa tutti i dati relativi al settore immobiliare con riferimento specifico ad un determinato bene.
- la regolarizzazione della descrizione catastale di tali beni risultante dalle azioni di verifica e indagine svolte.
Più nello specifico, con un elenco particolareggiato, la visura catastale consente di ottenere:
- la determinazione dei dati identificativi e reddituali dei beni immobili (sia terreni che fabbricati)
- tutti i dati anagrafici delle persone, fisiche o giuridiche, che risultano proprietarie dei beni immobili di cui al punto 1.
- tutti i dati grafici dei terreni e delle unità immobiliari urbane che si concretizzano, rispettivamente, in mappe catastali e planimetrie.
- atti di aggiornamento catastale
Esempio di visura catastale
Di seguito un esempio di visura catastale preso online, dal quale ricavare, in maniera peraltro molto semplice e chiara, tutti i dati in essa contenuti.
- Foglio: porzione di territorio comunale che il catasto rappresenta nelle proprie mappe cartografiche. Il dato è sempre obbligatorio.
- Particella: è detta anche mappale o numero di mappa, rappresenta all’interno del foglio, una porzione di terreno o il fabbricato e l’eventuale area di pertinenza, e viene contrassegnata, tranne rare eccezioni, da un numero. Il dato è sempre obbligatorio.
- Subalterno: per il Catasto dei Fabbricati, dove presente, identifica la singola unità immobiliare esistente su una particella.
Si rimanda al sito ufficiale dell’Agenzia dell’Entrate per spiegazioni ancora più complete ed esaustive circa la lettura di una visura catastale.
Costo di una visura catastale
La visura catastale ha un costo, salvo che nei casi specificamente previsti dalla legge. Per esempio, la visura catastale è gratuita per tutti coloro i quali vantino un diritto reale di godimento sull’immobile, anche diverso dalla proprietà. Quindi la visura catastale può essere gratuita per proprietari, locatari, usufruttuari e per coloro i quali godano di diritti come servitù, enfiteusi, superficie, uso o abitazione. In tutti gli altri casi è la stessa Agenzia delle Entrate, sempre sul proprio sito ufficiale, a stabilire i costi di una visura. In particolare, nel caso di:
- visura per soggetto, l’importo è di 1,35 euro per ogni 10 unità immobiliari, o frazione di 10
- visura, attuale o storica, per immobile, l’importo è di 1,35 euro
- visura della mappa, l’importo è di 1,35 euro.
Visura catastale: dove richiederla?
La visura catastale si può richiedere semplicemente presso gli uffici provinciali dell’Agenzia delle Entrate previa la compilazione di un apposito modulo presente sul sito ufficiale. In alternativa ci si può rivolgere allo Sportello Amico – Poste Italiane. Questo servizio viene offerto, tuttavia, solo dagli uffici uffici postali che espongono il logo Sportello Amico e richiede sempre la compilazione del modulo di cui sopra.
Ulteriore opzione è la richiesta in via telematica attraverso l’apposito servizio pensato per l’effetto dall’Agenzia delle Entrate e denominato “Consultazione personale”. Come per altre pratiche online sul sito dell’Agenzia delle Entrate, sarà necessario munirsi delle credenziali di accesso a Entratel/Fisconline e, una volta nel sistema, indicare tutti i dati richiesti ovvero, in particolare, il proprio codice fiscale, gli identificativi catastali (Comune, sezione, foglio, particella) e la Provincia dov’è collocato un qualsiasi immobile.
Per richiedere l’accesso ad Entratel/Fisconline basterà recarsi sempre presso gli uffici provinciali dell’Agenzia delle Entrate muniti di apposito modulo e di una fotocopia fronte retro di un proprio documento identificativo.
Visura catastale per terreni
Come già visto, il catasto si divide in Catasto dei Fabbricati e Catasto dei Terreni. Il primo cataloga tutti i fabbricati, mentre il Catasto terreni non è altro che la sezione che ricomprende tutte quelle unità immobiliari non censite nel primo ed aventi ad oggetto appezzamenti di terreno.
Anche il Catasto Terreni archivia tutti i dati circa proprietà ed intestatario di tale proprietà: più nel dettaglio, da una semplice visura sarà infatti possibile ricavare le generalità del proprietario terriero, i dati identificativi del terreno e quelli relativi al classamento.
La visura catastale dei terreni non è troppo dissimile da quella vista per i fabbricati ed andrà ad evidenziare dati di cui già si è discusso approfonditamente (foglio, particella e subalterno). In questa sede si vuole porre l’accento, piuttosto, sui dati di classamento, ovvero le informazioni che, tutte insieme considerate, consentono di ricavare la rendita di un terreno. Tali dati sono:
- qualità: la tipologia di coltura effettuata (seminativo, risai, orto, pascolo, prato ecc…ecc…). Per quanto concerne tale dato, il sito dell’Agenzia delle Entrate riporta una tabella precisa circa le fasce di qualità dei Terreni;
- classe: la produttività di una coltura;
- superficie: com’è evidente, tale dato concerne l’estensione di un terreno che può essere indicata in Ettari (10.000 mq), Are (100 mq) e Centiare (1 mq). Solitamente una visura riporta tutte le unità di misura.
- reddito, che non è altro il ricavato della somma tra reddito dominicale e reddito agrario. Il reddito dominicale è semplicemente il reddito della proprietà, mentre quello agrario è attribuibile all’imprenditore agricolo.
Visura catastale per ISEE
Il patrimonio immobiliare costituisce una voce molto importante nell’ISEE, l’Indicatore della Situazione Economica Equivalente, strumento per accedere a bonus sociali o determinare il quantum dovuto per alcune imposte parametrate alla situazione economica del soggetto giuridico residente in Italia (si prendano, solo per esempio, le tasse universitarie).
In questo senso, la visura catastale è un documento fondamentale al fine di determinare il reddito relativo all’ISEE. Come detto in epigrafe, infatti, proprio questo è uno degli scopi del Catasto, ovvero la determinazione del valore (in senso lato) attribuibile agli immobili. Nella compilazione dell’ISEE il proprietario dovrà produrre la visura catastale dal quale ricavare, appunto, le rendite degli immobili e le quote di diritto spettanti da dichiarare.
A cosa serve il catasto
L’attuale concetto di catasto si basa su tre scopi:
- Dare una base per la pianificazione urbana e rurale.
- Calcolare l’importo delle imposte come quella sulla proprietà.
- Tutelare i diritti di proprietà del bene in oggetto e, quindi, di quelli con esso confinanti andando a memorizzare misurazioni e dati relativi all’immobile. Il diritto di proprietà finisce, infatti, dove inizia quello altrui su un bene confinante.
A sua volta, per raggiungere i tre scopi appena citati, il catasto è diviso in sezioni: abbiamo così il Catasto dei terreni e il Catasto dei fabbricati. Il catasto vigente in Italia è particellare, geometrico, non probatorio e ad estimo indiretto. Laddove si voglia prendere visione dei dati contenuti nel Catasto bisogna procedere con la cosiddetta visura catastale.
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